澳門日報2011-04-18
安居樂業是大多數居民最基本的生活追求，亦是工作的奮鬥目標，相信也是政府的施政目標。基於以上的良好願望，本人認為，《經濟房屋的建造及出售制度》法案，對經屋申請資格設定收入及資產限制，有違政府的施政取向，亦會加劇貧富懸殊、階層對立和社會不穩，對澳門未來的發展走向及施政管治帶來重大隱患和挑戰。為此，特撰文表達立場，希引發社會作更廣泛的討論。
政府的施政目標和房屋政策的定位
特區政府施政的終極目標，應是讓市民安居樂業；一切的政策、法例、措施，都應是為了達成此終極目標的手段。
在房屋問題上，置業被視為安居樂業的最重要因素之一，亦被視為市民向上流動的象徵，在華人傳統觀念上更是安全感與歸屬感的最大來源；還牽涉到階級矛盾和社會穩定。若房屋問題不能解決，必會引發許多嚴重的社會問題，所以，任何一個政府都應從政治、經濟及社會利益等角度，制訂適合其國情的房屋政策。
參考德國、瑞典、美國和新加坡的經驗，發現這些國家，都能把“非營利”的住房建設，當作社會保障中“與生存密不可分”的“生活必需品”來看待，認為解決中低收入者的住房問題，是政府不可推卸的職責。
澳門特區政府的公共財政收入，一不靠土地拍賣、二不靠房地產交易稅費、三不靠地產商投入，更有豐厚的博彩稅收作支撐，無需抬高房地價來增加財政收入；故政府具條件把房地產作為社會保障和福利機制的重要一環，以“為所有居民提供體面的、負擔得起的住房”為目標，透過公共房屋的有效槓桿，令市場自動達致合理而有效分配房屋資源的水平，保障居民在合理收入情況下獲得合理的居住環境。
本人認為，今次《經濟房屋的建造及出售制度》的修訂，亦應貫徹上述的施政目標和房屋政策定位。
經屋制度的作用及施政缺失
公共房屋是現代社會保障和福利的重要組成部分，其產生意味政府對社會責任的承擔進一步具體化。本澳經濟房屋制度的作用，旨在輔助私人房屋市場的不足，其一方面舒緩社會對房屋的需求，令房屋價格保持穩定，避免房屋市場遭到人為的操控；另一方面，則針對社會部分收入較低、沒有能力購置私人樓宇人士，為他們提供另類的選擇。
自1985年至去年底，當局共提供二萬四千多個經屋單位，解決了不少中下階層的住屋問題，增加他們對澳門社會的歸屬感，亦為他們及其下一代帶來希望──知道社會還有上升的階梯，成為推動他們努力向上的原動力。
但由於回歸前本澳樓市低迷，私人樓宇價格下滑，令中下階層多了置業的選擇，對經屋需求一度減緩；而政府為了紓緩樓市壓力，在1997年開始停止批地興建經濟房屋，只是繼續跟進已批出的公共房屋發展合約，以平衡房地產市場供求，並陸續出台資助措施，推動房地產發展。2004年樓市復甦，其後周邊地區熱錢流入房地產價格飆升，但政府仍然維持停建經屋的決定，直至2007年中才公開承諾，“爭取在2012年底前分階段興建一萬九千個公屋單位”；經屋興建需時，至今，新項目中大部分仍處於設計及招標階段，最快的氹仔TN27地段預計需於明年第三季才會落成，輪候者只能繼續望梅止渴。
可見，形成本澳樓價飆升、經屋需求熾熱的原因，既有經濟發展、外資炒作的因素，亦與政府過去十年缺乏經屋供應、放棄經屋這個有效調節樓市的槓桿手段有莫大關係（見附表）。
正正因為施政存在缺失，今次的法律修訂實不應以輪候者眾、資源有限為由，對申請資格設立收入和資產限制，把部分有需要透過經屋解決住屋問題的人士排除在外以作懲罰，反而應該加大力度興建經濟房屋，回應過去和未來的經屋需求。
立法背景及時機已變
為確保公共資源的有效善用，本人絕對贊成應收緊經屋的申購和轉讓限制，故對於法案的多項修改，包括經屋申請人由現時居澳滿五年的資格，提高到須年滿十八歲的澳門永久性居民；將經屋的禁售期由現時六年至十二年延長至十六年；對申請人物業限制方面，由原來提出申請時在澳門沒有物業和土地，提高到在申請前五年內申請人及家團成員及其配偶不得擁有物業和土地；法定年期後，持有人若出售經屋時，需要向房屋局繳付補價等，本人方向上是支持的。但為何不贊成對申請人收入及資產設限的規定呢？主要是立法的時機問題。
翻查資料得知，當局早於2005年已開始對有關制度作全面檢討，研究修訂申請條件、資格限制、競投方式、經屋轉讓限制等。並於2007年7月19日至9月1日就《修訂公共房屋相關法例諮詢文本》作公開諮詢，有關收入限制及資產申報的審查方面共收集到60條意見，當中28條贊成、23條反對，可見社會的意見相當分歧；且只屬意向諮詢，未有具體的建議方案。坦白而言，當時本人亦基本認同有關取向，認為具能力的人士應分流購買私人樓宇單位；但時移世易，由於當局一直未能對樓市作有效調控，住宅單位買賣每平方米平均成交價已由2004年的8259元升至2010年的31016元，即使原應具條件購買私人單位的中產人士現時亦無力負擔。
據美國政府的定義：如果一個住戶的年住房開支超出年收入的30%，就屬於“住房負擔過重”。據統計暨普查局2010年就業調查，去年本澳住戶的每月工作收入中位數為16300元，以上述標準計算，30%的住房支出為4890元，這個價錢是否有條件在本澳購買到私人樓宇單位？恐怕大家心中有數。更何況，約十八萬住戶中還有一半的家庭收入不足16300元，要在私人樓市置業談何容易？
本人絕對認同，“置業靠自己、而非靠政府”，其必要前提是擁有一個健康發展的樓宇市場；但在周邊地區大量熱錢流入、樓市炒風蔓延當前，今次法案修訂對申請者設定收入及資產限制，絕對有違經濟房屋制度的設立原意，逼使收入線以外的家庭無所選擇，亦為樓市製造更多的泡沫，更令政府背上為樓市推波助瀾的惡名。
政府曾一再強調，法案修訂取向是希望“既能協助有真正需要的家庭，亦可減少以經濟房屋作為圖利工具的情況發生”，故應遵循“寬入嚴出”的原則，收緊經屋轉讓限制，但申請資格則不應以收入設限。而本人亦相信，在解決住屋需求之上加入保值或升值等考慮因素之後，經屋對很多人來說並非首選，若然經濟條件許可，市場上又有選擇，大多數有能力的居民還是寧願購買私樓，只是政策上必須要為他們留後路，而非令他們走投無路。
結語：法律取向的重大修訂，必須有充分的理據及廣泛的社會共識，更需顧及對往後世代的影響。為澳門未來、為我們的下一代，希為政者、立法者及社會對此問題作出深思，以免“安居樂業”這個卑微的願望成為澳門人永遠的泡影。
