提升低薪族待遇

澳門日報2011-11-14

工聯基層發展部副主任阮玉笑指出，特區政府需制訂長期的人資政策，確保公平、合理的首次分配，提升長期低薪族的薪金，才是真正分享經濟發展成果、對抗通脹、改善生活的根本辦法。

阮玉笑關注僱員收入問題，指出澳門十多年來經濟持續增長，政府庫房充裕，但一些與旅遊密切相關的職業卻長期處於低薪狀態，如批發、零售、酒店、飲食等，僱員月薪僅六、七千元，與近萬元的收入中位數有大距離，更與蓬勃發展的旅遊業績呈強烈對比。歸根究底是上述行業外僱比例偏高甚至已過半，需訂定嚴格的規範及外僱比例，外僱佔大比例永遠無法提升本地僱員薪金。就蓬勃發展、具條件提升待遇的行業，當局須嚴格規限外僱輸入比例，確保本地僱員收入逐步提升，以及外僱退場後，本地僱員能及時接上。

她指出，除保障僱員收入外，特區政府更須制訂前瞻的人力資源規劃，推動外僱“大戶”承擔多方面的開發及培訓責任，包括設定管理層外僱比例、留澳年期等，讓澳門居民有提升空間，逐步向上流動，增加收入。冀當局加大社保基金資源投入，盡快落實第二層中央公積金制度，並同步推出一系列配套性的行政法規，確保僱員可享用雙層社保。

阮玉笑表示，影響通脹最關鍵的是房屋問題，當局除逐步落實萬九公屋外，還要有明確的公屋規劃、未來每年經屋及社屋的興建數量及比例，確保私樓市場健康發展，雙管齊下，否則居民無法改善居住環境。

有禁售期 轉售要補價 買經屋前要諗清楚

華僑報2011-10-11

政府昨日公佈“永寧經屋”的售價及單位補貼比率。議員助理阮玉笑表示，暫不評論政府現時將有關訂價及補貼比率與市場價格掛勾的做法有何不合理，只是提醒無所選擇的經屋輪候者在決定購買前需清晰新法實施後相關的捆挷代價，包括設有十六年的禁售期；而不可轉讓期屆滿後，若出售上述經屋單位還需向政府補還50%的差價。舉例：經屋輪候者現時以約一百萬購入兩房一廳的單位，十六年後想售出單位，先由財政局稅務評定單位的價格，若樓市向好，估值三百萬元（不管實際售價是否達到這個價錢），需補償當中的50%即一百五十萬元給房屋局；若樓市變差及計埋折舊，估值有一百八十萬元，則需補償九十萬元給政府，自己只有九十萬元。若財政局的估價高於實際售價，有關差額還要由自己補貼。可見有關補價存在很大的不確定因素。

她指，如果屆時十六年樓齡的二手經屋也值三百萬元的話，私樓價格肯定會高到居民無法購買的程度；若樓市變差，只能拿回區區幾十萬，也沒有能力去購買新的樓宇單位，可見根本無法透過樓換樓的機會來改善居住素質。她笑稱，經屋購買者除非他日一朝發達，否則以後只能在實用面積只有三、四百尺的“經屋蝸居”中過日子，故她提醒經屋輪候者決定購買前一定要深思，尤其需思考人生及家庭將來可能面對的種種變化，避免被經屋單位“鎖死”。





單位類型                最低價格             最高價格

一房一廳 （T1）     565,100.00          863,300.00

兩房一廳 （T2）    710,100.00         1,089,600.00

三房一廳 （T3）    885,100.00         1,405,500.00

四房一廳 （T4） 1,110,200.00         1,679,200.00

為人母之感恩

華僑報2011/08/24

在山頂醫院待產六天，順利誕下小丫頭後，我跟自己說，待恢復元氣後一定要撰文感謝背後“勞苦功高”的醫護人員。


懷胎十月，對於我這個“老擔心”的人來說，值得擔憂的事實在太多，而胎兒是否健康的憂慮更是未有一刻休止。幸好政府提供的孕、產婦醫護服務全面周到，輔以細心專業的醫護人員，讓我可以在懷孕、分娩的過程中，獲得適切的照護，減輕許多顧慮；而頻頻穿梭於衛生中心和醫院享受產前保健及檢查的我，更是無需付出分文，引發我這個“愛思考”的人很大的感觸：澳門人真幸福！澳門政府能免費提供這樣的服務真好！

要知道，為人父母，都希望能給子女最好的！但如果上天只給天下的父母一個願望，我想答案幾乎毫無疑問會是希望子女健康。基於澳門擁有相對完善的初級衛生醫療網絡，能就近為孕婦提供服務，大大地保障了新生兒的健康，有效地減少分娩的風險。如果沒有這項免費服務，最受影響的肯定是一眾在經濟上處於弱勢的下一代：也許在他們還沒降生的時候，就因為家庭貧窮而在健康的起跑線上處於劣勢，進而加劇社會的“不平等”現狀。

我當然知道，現實中貧富差距是客觀存在的，“人人生而平等”只是一種理想的追求，但卻無阻我們為實現這一目標而作出努力。那具體怎樣才能消減差距呢？兩百多年前，美國的民主先知傑弗遜在起草美國“獨立宣言”時開宗明義寫到：“人人生而平等，都有生命、自由和追求幸福的權利。”在這種基礎上建立的平等觀，給了我們很好的啟示：平等並不是均貧富，並不是財產的平均，而是發展機會的平等。

換言之，作為政府的層面，在消減貧富差距的工作上大有可為：透過提供平等的發展機會，來平衡社會上事實存在的貧富差距，改善經濟上處於弱勢之人士的悲苦生活，創設讓大眾擁有追求幸福權利的條件。

故此，讓一眾孕婦，無論貧富、社會地位高低，都可以平等地獲得照護，毋需擔心嬰孩因無法獲得所需要的醫療服務而失去生存的機會；讓一眾嬰兒在醫療服務的層面上，不會輸在“健康”的起跑線上。這一點，從社會的整體發展來看，是具有重要意義的──它為所有澳門的嬰兒提供了平等發展的基礎，為他們日後“平等”追求幸福提供了可能！這些確保平等發展的資源投入不是比“均財富（分錢）”來得更有意義嗎？

近幾年，澳門社會發展了，政府財政充裕了，但周遭的批評聲、嘈吵聲卻增多了，有時候似乎以為澳門這個小城已變得不再可愛。誠然我們還有很多不足有待改善，但回頭細想一下，是否只是我們被繁華的表象和功利的取態遮掩了心眼，從而對早已擁有的幸福視而不見？在整個懷孕過程以至分娩，無需付出分文、就可享有周到的照護，只因我是澳門居民，難道我不值得為此而心存感恩？

謹以此文，感謝海傍衛生中心及山頂醫院所有為我提供醫護服務的人員，感謝你們的默默付出和關顧，讓我的小丫頭得以順利降生、健康成長。

關顧弱勢社群善用人力資源 工聯促完善政策鼓勵就業

澳門日報2011-06-07


為紓緩弱勢社群的經濟壓力，政府於今年四月推出多項援助措施。工聯基層發展部副主任阮玉笑表示，政府有責任關顧弱勢社群，透過各類經濟援助措施協助弱勢及低收入人士應付日常基本需要，但有關社會福利政策同時須體現善用人力資源、鼓勵就業的施政理念。

打擊低收人士就業

阮玉笑指出，近年通脹加劇，基層市民的生活壓力不斷加大，但現時政府除透過“工作收入補貼臨時措施”對低收入人士作出支援外，卻未有針對性措施，協助這批基層就業人士的家庭，而現有的社會福利政策取向更會打擊低收入人士的就業積極性。

阮玉笑舉例，現時四人家庭每月的最低維生指數為9060元，有就業人士的家庭能否獲得援助，每月收入亦是以此為標準，不足此數者只可經濟上獲得補足。但近兩年，政府因應經濟及通脹等因素，曾先後透過特別措施向受助人增發兩三期經濟援助金，令經援家庭每月實際收入已超越原定標準線，且有其他豁免或支援措施。相較之下，就業人士的工資未必有調升，其家庭更不具備資格像經援者一樣可享受免費醫療及其他支援或福利，即就業人士的家庭有可能比經援家庭的生活水準還要低。

擺脫貧窮就業可取

阮玉笑認為，此種政策效果所帶來的負面影響，會大大打擊基層人士的就業意慾。且這批低收入人士，不少都是學歷較低的非技術工人，工作收入低微之餘更欠缺就業保障，較領取經援者可暫時得到起碼的生活保證，處境可謂更朝不保夕。

阮玉笑強調，就業是擺脫貧窮的最可行途徑，作為負責任的政府，除應繼續投入資源強化培訓、完善就業轉介和配對機制以開發、善用本地人力資源外，在各項社會福利政策中亦須體現善用人力資源、鼓勵就業的施政理念。政府早前已將“社區就業輔助計劃”及“積極人生服務計劃”參與者的入息豁免限制放寬，以鼓勵經援家庭中有能力的成員就業，有關取向值得肯定，但遺憾有關措施並未擴至非經援的低收入家庭。阮玉笑建議，調整現有“一刀切”的援助機制，將最低維生指數設定為所有不具工作能力之人士或其家庭的援助基準，並以此上浮一定比例作為有就業人士家庭的援助標準，後者更可與經援家庭享有同等的社會福利（如免費醫療、租金和教育津貼等），以體現特區政府支持積極就業的取向。

我不想下一代做“房奴”，你呢？

立法會第三常設委員會正就《經濟房屋的建造及出售制度》法案進行審議，本人私底下聽到不少朋友對法案存在諸多意見，但卻少見大家公開發表或正式提交意見。現時法案修訂的核心取向是“收緊”、“設限”、“從嚴”，有關取向，當然與現有經屋輪候者、日後有意或需要申請經屋人士的利益攸關；但如果你已擁有安居之所，又或已被迫成為“房奴”一族，或者你會問，這次修法和你又有甚麼關係？

其實法案重重設限的最大弊端是：經屋喪失其作為調控樓市的槓桿作用。

意味澳門樓價高企將會成為常態。

對我們普羅大眾最切身的影響：鋪租成本上漲－＞中小企經營壓力增加－＞轉嫁消費者－＞物價飆升－＞居民生活壓力百上加斤。

更重要的是，我們的下一代好可能會像鄰埠大部分的香港人一樣，為三、四百呎的蝸居而勞碌一世。

我無法接受的是，與不少依賴賣地收入的地區不同，澳門財政收入絕大部分靠博彩稅支撐，在房地產買賣方面的利益收入亦有限，點解澳門要行高樓價政策？廉價批出的土地，卻是天價的樓宇，政府、居民都沒從中得益，巨額利潤到底落了誰人的口袋？答案不言自明。點解我們、甚至我們的下一代要做“房奴”？為那些地產商、發展商打一世工？

而這個法案正是澳門房屋政策的一大轉捩點，如果我們保持沉默，就再沒有扭轉形勢的可能。只有爭取將經屋申請和轉售的種種限制合理放寬，讓更多無力負擔私人樓市的居民有一個購買經屋的機會，整體樓市才有望健康調整。

而我始終相信，一隻螞蟻的力量雖小，只要大家齊心合力，定可以擁有改變世界、創造夢想的力量。

懇請各位朋友，無論你是現有經屋輪候者、有意申請者，還是有殼、冇殼蝸牛一族，都希望你能為我們的澳門、我們的下一代著想，發出你的聲音！

（立法會電郵 info@al.gov.mo ）



附件：

一、法案全文可於以下連結下載：

　　http://www.al.gov.mo/proposta/hab-econ/cn.htm



二、現時法案的修訂取向及本人的觀點：

（１）對申請者設收入及資產限制：

　　收入限制：一人家團上限14380元、下限6000元；兩人家團上限28700元、下限9100元。（注：政府明言必設門檻，但上限有調整的空間。本人仍然認為不應設收入上限，即使最後確要設限的話，亦應參照新加坡的經驗，基本保證八成的家庭都能具條件申請。）

　　資產淨值：一個家團372000元，兩人家團是744000元。（注：包括海外資產在內。）

（２）經屋呎價1100元：

　　以兩人家團收入下限9100元、入息30%用作“供樓”支出、銀行貸款年期20年、平均利率5%作計算；有關售價包括開發成本，即土地、拆遷、平整地基等。（注：一般房屋的建造成本每呎約600至800元；本人認為應以土地及建築成本計算呎價。）

（３）分配方式：分組排序；

　　四個組別的先後順序分別是長者核心家團、核心家團、非核心家團、單身。每個組別均須電腦排序，確定“揀樓”先後次序。即當政府推出若干經屋單位後，長者核心家團可優先“揀樓”、“上樓”，餘下單位才安排核心家團，如此類推。

　　注：“舊人舊制、新人新制”，即現有輪候者沿用現行的計分方法，新申請人才用分組排序方法。

（４）禁售期：

　　設十六年不可轉讓期。

（５）轉售制度：

　　若經屋業主於禁售期後在私人市場出售，需按認購時與市場價格折讓率向政府回繳差價；即使十六年禁售期後，亦不可將其出租。

　　注１：委員會會議中，有議員中提出應對經屋實行封閉市場方案，業主若要出售經屋，只可由政府回購，再轉售給有需要市民。

　　注２：政府其後提出“第三方案”，即政府有優先購入權。

　　（有關第４、５點的看法，本人認為必須從整個法案的取向作分析，如果准入制度是寬鬆的，即不對申請者設收入及資產限制，確保有需要者擁有一次購買權利的話，則准出制度應該較為嚴謹，例如應賣回給政府、設定較長時間的禁售期，甚至需繳付一定差價後才能流入私人市場，以避免有人藉機圖利；但如果准入制度嚴苛，必須符合各種限制的話，則准出制度應該寬鬆，遵守一定時間的禁售期之後則可自由轉賣。但無論如何，有關回繳差價只應與政府是否有豁免土地或建築成本來作衡量，絕不能與所謂市場價格折讓率扯上關係。）

夢想：人人都有安樂窩

澳門日報2011-04-18

安居樂業是大多數居民最基本的生活追求，亦是工作的奮鬥目標，相信也是政府的施政目標。基於以上的良好願望，本人認為，《經濟房屋的建造及出售制度》法案，對經屋申請資格設定收入及資產限制，有違政府的施政取向，亦會加劇貧富懸殊、階層對立和社會不穩，對澳門未來的發展走向及施政管治帶來重大隱患和挑戰。為此，特撰文表達立場，希引發社會作更廣泛的討論。

政府的施政目標和房屋政策的定位

特區政府施政的終極目標，應是讓市民安居樂業；一切的政策、法例、措施，都應是為了達成此終極目標的手段。

在房屋問題上，置業被視為安居樂業的最重要因素之一，亦被視為市民向上流動的象徵，在華人傳統觀念上更是安全感與歸屬感的最大來源；還牽涉到階級矛盾和社會穩定。若房屋問題不能解決，必會引發許多嚴重的社會問題，所以，任何一個政府都應從政治、經濟及社會利益等角度，制訂適合其國情的房屋政策。

參考德國、瑞典、美國和新加坡的經驗，發現這些國家，都能把“非營利”的住房建設，當作社會保障中“與生存密不可分”的“生活必需品”來看待，認為解決中低收入者的住房問題，是政府不可推卸的職責。

澳門特區政府的公共財政收入，一不靠土地拍賣、二不靠房地產交易稅費、三不靠地產商投入，更有豐厚的博彩稅收作支撐，無需抬高房地價來增加財政收入；故政府具條件把房地產作為社會保障和福利機制的重要一環，以“為所有居民提供體面的、負擔得起的住房”為目標，透過公共房屋的有效槓桿，令市場自動達致合理而有效分配房屋資源的水平，保障居民在合理收入情況下獲得合理的居住環境。

本人認為，今次《經濟房屋的建造及出售制度》的修訂，亦應貫徹上述的施政目標和房屋政策定位。



經屋制度的作用及施政缺失

公共房屋是現代社會保障和福利的重要組成部分，其產生意味政府對社會責任的承擔進一步具體化。本澳經濟房屋制度的作用，旨在輔助私人房屋市場的不足，其一方面舒緩社會對房屋的需求，令房屋價格保持穩定，避免房屋市場遭到人為的操控；另一方面，則針對社會部分收入較低、沒有能力購置私人樓宇人士，為他們提供另類的選擇。

自1985年至去年底，當局共提供二萬四千多個經屋單位，解決了不少中下階層的住屋問題，增加他們對澳門社會的歸屬感，亦為他們及其下一代帶來希望──知道社會還有上升的階梯，成為推動他們努力向上的原動力。

但由於回歸前本澳樓市低迷，私人樓宇價格下滑，令中下階層多了置業的選擇，對經屋需求一度減緩；而政府為了紓緩樓市壓力，在1997年開始停止批地興建經濟房屋，只是繼續跟進已批出的公共房屋發展合約，以平衡房地產市場供求，並陸續出台資助措施，推動房地產發展。2004年樓市復甦，其後周邊地區熱錢流入房地產價格飆升，但政府仍然維持停建經屋的決定，直至2007年中才公開承諾，“爭取在2012年底前分階段興建一萬九千個公屋單位”；經屋興建需時，至今，新項目中大部分仍處於設計及招標階段，最快的氹仔TN27地段預計需於明年第三季才會落成，輪候者只能繼續望梅止渴。

可見，形成本澳樓價飆升、經屋需求熾熱的原因，既有經濟發展、外資炒作的因素，亦與政府過去十年缺乏經屋供應、放棄經屋這個有效調節樓市的槓桿手段有莫大關係（見附表）。

正正因為施政存在缺失，今次的法律修訂實不應以輪候者眾、資源有限為由，對申請資格設立收入和資產限制，把部分有需要透過經屋解決住屋問題的人士排除在外以作懲罰，反而應該加大力度興建經濟房屋，回應過去和未來的經屋需求。



立法背景及時機已變

為確保公共資源的有效善用，本人絕對贊成應收緊經屋的申購和轉讓限制，故對於法案的多項修改，包括經屋申請人由現時居澳滿五年的資格，提高到須年滿十八歲的澳門永久性居民；將經屋的禁售期由現時六年至十二年延長至十六年；對申請人物業限制方面，由原來提出申請時在澳門沒有物業和土地，提高到在申請前五年內申請人及家團成員及其配偶不得擁有物業和土地；法定年期後，持有人若出售經屋時，需要向房屋局繳付補價等，本人方向上是支持的。但為何不贊成對申請人收入及資產設限的規定呢？主要是立法的時機問題。

翻查資料得知，當局早於2005年已開始對有關制度作全面檢討，研究修訂申請條件、資格限制、競投方式、經屋轉讓限制等。並於2007年7月19日至9月1日就《修訂公共房屋相關法例諮詢文本》作公開諮詢，有關收入限制及資產申報的審查方面共收集到60條意見，當中28條贊成、23條反對，可見社會的意見相當分歧；且只屬意向諮詢，未有具體的建議方案。坦白而言，當時本人亦基本認同有關取向，認為具能力的人士應分流購買私人樓宇單位；但時移世易，由於當局一直未能對樓市作有效調控，住宅單位買賣每平方米平均成交價已由2004年的8259元升至2010年的31016元，即使原應具條件購買私人單位的中產人士現時亦無力負擔。

據美國政府的定義：如果一個住戶的年住房開支超出年收入的30%，就屬於“住房負擔過重”。據統計暨普查局2010年就業調查，去年本澳住戶的每月工作收入中位數為16300元，以上述標準計算，30%的住房支出為4890元，這個價錢是否有條件在本澳購買到私人樓宇單位？恐怕大家心中有數。更何況，約十八萬住戶中還有一半的家庭收入不足16300元，要在私人樓市置業談何容易？

本人絕對認同，“置業靠自己、而非靠政府”，其必要前提是擁有一個健康發展的樓宇市場；但在周邊地區大量熱錢流入、樓市炒風蔓延當前，今次法案修訂對申請者設定收入及資產限制，絕對有違經濟房屋制度的設立原意，逼使收入線以外的家庭無所選擇，亦為樓市製造更多的泡沫，更令政府背上為樓市推波助瀾的惡名。

政府曾一再強調，法案修訂取向是希望“既能協助有真正需要的家庭，亦可減少以經濟房屋作為圖利工具的情況發生”，故應遵循“寬入嚴出”的原則，收緊經屋轉讓限制，但申請資格則不應以收入設限。而本人亦相信，在解決住屋需求之上加入保值或升值等考慮因素之後，經屋對很多人來說並非首選，若然經濟條件許可，市場上又有選擇，大多數有能力的居民還是寧願購買私樓，只是政策上必須要為他們留後路，而非令他們走投無路。

結語：法律取向的重大修訂，必須有充分的理據及廣泛的社會共識，更需顧及對往後世代的影響。為澳門未來、為我們的下一代，希為政者、立法者及社會對此問題作出深思，以免“安居樂業”這個卑微的願望成為澳門人永遠的泡影。

城規未配套活化工廈等同盲目開發 背離安居糟蹋資源

澳門日報2011-04-13

對於政府推行工業大廈活化計劃，工聯基層發展部副主任阮玉笑質疑，有關措施與當局期望“遏抑炒風和樓價、推動房地產市場健康發展”的方向背道而馳，更無助解決居民置業難的問題。促請當局盡快完善法制，清晰政策的施行目標，避免本澳珍貴的土地資源被盲目發展。

阮玉笑指出，按政府公佈的工業大廈活化計劃資料，若工廈全幢拆卸改建為住宅樓宇，除對其住宅單位面積、細單位數量及發展期作出要求外，未見其他規限。雖然當局表示，有關計劃除了重建外，還可以透過其他的活化方式，包括更改用途、維修等，提供更多空間與場所，以支持多元產業發展，回應社會發展需求。但她質疑，在缺乏城市規劃法，土地法及溢價金計算方式嚴重脫節的情況下，活化只屬虛招，重建才更符合發展商的利益。

質疑活化屬虛招

阮玉笑表示，以早前政府公報刊登的一幅八百餘平方米的土地改用途個案為例，原為七層高的工廠用途樓宇，可獲批准重新利用興建二十八層高的住宅用途樓宇，卻只需繳付一千一百多萬元溢價金。當中涉及的問題，除了是土地改用途審批過程不透明、溢價金與市場嚴重脫節外，更重要的是住宅發展項目涉及的利潤可觀。現時樓價高企，若政府缺乏更多規範這些工廈重建用途的申請個案，如限利潤、限銷售對象等，結果只會造就更多裝潢豪華的“精品府邸”出現，廣大居民仍然只得望樓興嘆。

她指出，由於本澳目前尚缺乏統一的城市規劃法，意味所有申請改用途的工廈地段均沒有整體的規劃可遵循。究竟當局提及的屬政府批租地段的九十幢工業大廈，分佈地區如何？除作住宅用途外，是否具條件發展成其他產業用途或商業用途？若一窩蜂將工廈拆卸重建作住宅用途，會否令未來整體城市規劃的制訂和落實帶來障礙？會否限制了這些工廈地段將來的再利用空間，令珍貴的土地資源被糟蹋？她認為，這些問題在工廈活化計劃推出的同時皆值得深思。

呼籲勿削足適履

阮玉笑重申，現時本澳樓宇市場並不缺乏單位供應，即使沒有工業大廈活化計劃，精明的發展商已懂得尋找商機不斷加推“精品府邸”式的住宅樓宇，根本無需政府透過優惠和便利措施去加柴添火。她認為，在住屋問題上，政府關鍵是要透過政策措施遏抑炒風、推動房地產市場健康發展，讓居民擁有具尊嚴和舒適的居所，而不是要削足適履，以“要讓市民負擔得起”為藉口，鼓吹地產商興建更狹小、細如骰子般的住宅單位，令居民生活質素大大降低。

規範樓花買賣建議屬新瓶舊酒 工聯倡完善制度保買家權益

澳門日報 2011-04-07

當局現正就《規範樓花買賣法律制度》進行公開諮詢，工聯基層發展部副主任阮玉笑形容，有關建議只屬“新瓶舊酒”，缺乏實質性內容，質疑諮詢的誠意和成效，基於立法取向已獲社會普遍認同，促請提早進行立法填補漏洞，保障買家權益。


費解遲遲未作修訂


阮玉笑指出，本澳樓花買賣一直沿用《民法典》中的預約合同法律制度，由於缺乏專門的法律規範，沒有訂明何時可開售樓花，買賣合同、售樓說明書缺乏明確規範，容易出現貨不對辦的情況，如何處置出售樓花取得的款項亦沒有規定，一旦發展商捲款潛逃或樓宇“爛尾”，買了樓花的小業主便損失慘重，過往亦出現不少類似的個案。


阮玉笑表示，在2004、2005年澳門樓市復甦時，坊間已有聲音要求完善有關制度。經研究多時，當局於2008年推出《登記公證法律制度改革諮詢》文本，對完善樓花買賣、落訂公證登記的法律制度及建立物業買賣公證登記一體化制度等作公開諮詢，有關建議得到各界的認同，令人費解的是，當局遲遲未有因應房地產市場的熾熱情況及時作出修訂。去年9月，政府“促進房地產市場可持續發展工作小組”更將制訂規範樓花銷售法律制度列作遏抑炒風的其中一招，並拖至今年二月才就有相關制度作公開諮詢。


質疑諮詢誠意成效


阮玉笑稱，雖然建議文本明言是“在上次諮詢收集到的意見和建議的基礎上，進行了更加深入的研究”，但令人失望的是，醞釀多年、曾作公開諮詢的建議卻是“新瓶舊酒”，除新增一項過渡性規定外，限制樓花發售時間、規範樓花買賣合同的形式和內容、強制買賣合同作物業登記這四點建議的方向及內容基本與2008年的諮詢文本如出一轍，既沒有向公眾交代上次收集到的意見取向，亦沒提及當局多年來的研究進展，更缺乏其他地區的參考資料，令人質疑該小組今次諮詢的誠意和成效；甚至連上次曾作諮詢的落訂公證登記法律制度及建立物業買賣公證登記一體化制度，會否配套完善，也沒有交代。


她認為，樓宇買賣法律是以法律形式強化規範，從而保障買賣雙方權益和公眾利益，當中尤其是要保護處於弱勢的小業主的合法權益。透過立法填補漏洞是政府的應有之義，由於上次諮詢的建議得到社會各界的認同，今次建議文本亦沒有甚麼新增內容，實在具條件加快樓花買賣法律制度的草擬工作，無需延至第四季才送交立法會。同時，基於法律制訂需時，為免法律生效前發展商搶閘銷售樓花單位，她不反對指引先行，及早作規限，避免將來政策過渡時出現許多負面效應。


必須一併作出規範


要令樓花銷售市場更具透明度，做到“資訊透明、公平交易”，阮玉笑認為除了應循小組上述建議的四大方向作出立法規管外，有必要一併對出售樓花取得的款項及銷售手法作出規範，而非“斬件”推出。


現時周邊地區的做法是發展商銷售樓花的收入及銀行抵押貸款需由銀行或律師監管，所有款項只能用作建樓支出，專款專用，她認同有關的方向；亦認為須對樓花的宣傳資料、售樓說明書、示範單位的展示方式，甚或內部認購資訊等作出規限，以增加售賣樓花的透明度，保障買家的權益。

經屋法不應設收入限制

澳門日報2011-02-23

在居住問題上，政府主要有兩方面的責任，其一，確保私人樓市健康發展，讓居民可以合理、可負擔的水平解決居住需要；其二，透過公共房屋為沒有能力租、買私人樓宇的居民解決住屋需要。可惜，回歸以來，由於政府沒有因應經濟環境的變化採取有效措施回應，致使公共房屋供求嚴重失衡，居民輪候多時仍上樓無期。

據資料顯示，現時分別有11,897個及9,854個經屋、社屋輪候家團，但2001年至今當局僅提供1,565個經屋及1,404個社屋單位，且經濟房屋自2007年至今並無一個單位出售；但與此同時，私人樓市價格卻不斷飆升，住宅單位買賣每平方米平均成交價由2004年的8,259元升至2010年的31,016元。

經濟房屋的功能，從保障居民住屋需求的角度，是協助具有一定經濟能力、但在私人市場上購買房屋有困難的家庭自置居所；從確保樓市健康發展、維持社會穩定的角度，是作為調節私人樓市的有力槓桿。

普遍認同寬入嚴出

故此，《經濟房屋的建造及出售制度》今次修法，社會普遍認同設定“寬入嚴出”的機制，避免有人藉經屋買賣圖利。對於法案的多項修改，包括經屋申請人由現時居澳滿五年的資格，提高到須年滿十八歲的澳門永久性居民；將經屋的禁售期由現時六年至十二年延長至十六年；對申請人物業限制方面，由原來提出申請時在澳門沒有物業和土地，就提高到在申請前五年內申請人及家團成員及其配偶不得擁有物業和土地；法定年期後，持有人若出售經屋時，要將市場價與原得經屋售價的差額，按比例向房屋局繳付補價等，本人方向上是支持的。但對於設定申請人收入及資產限制的規定則無法接受。

之前政府曾透露，一人家庭收入上限為一萬二千元，二人或以上家庭收入上限則為二萬三千七百元。雖然行政長官曾表示會提高有關上限，但到底提高幾多，有待公佈。當局只表示，有關限額的設定與住宅樓宇的平均成交價掛勾，假若樓市上升，收入上限隨之放寬；若樓市下跌，收入上限亦會收縮。

收入限制操作成疑

撇除未來有關限額與住宅樓宇平均成交價掛勾的機制會否為樓市添溫加火，單從技術考量，究竟有關限額是以申請還是上樓之時來甄核？怎樣的準則才算公平、讓社會接受？不要忘記，家庭收入（工作收入）會有變化，到時面對收入多數千、卻從此無“上樓”機會的命運抉擇時，暫時不工作、找一份收入較低的工作，會否成為主流的社會價值？有關限額水平一日未揭盅，當中“舊人”都未知自己會否被踢出局，萬多名輪候者涉及本澳萬多個家庭，引致社會人心惶惶。對此，施政者還能“高枕無憂”嗎？對這些負面的影響，我們的政府又是否已充分考量？

個人認為，對經屋輪候者設定收入及資產限額的做法，至少存在三方面的負面影響：一、令政府背上為樓市推波助瀾、以商為本的惡名；二、製造社會中、低收入階層對立與分化，容易激化社會矛盾；三、與鼓勵“積極就業”的政策背道而馳，因為上述政策的效果會令努力向上的人受懲罰。作為良好的施政決策取向，經濟房屋不應對申請輪候者設定收入及資產限制，透過行政手段，剝奪他們的輪候資格。

施政轉向必須交代

更令人憤慨的是，有關規定適用現有經屋輪候家團，即俗稱“舊人”，當局的理據是“為使社會資源有效落實到有需要的居民身上，合理分配公共房屋。”因此，無論當局設定怎樣的限額水平，可以肯定的是，將有輪候者會被剔出經屋輪候名單之外。

行政長官及有關官員此前多次重申“舊人舊制、新人新制”，現在明顯地背棄承諾，是為失信。

任何政策、法例修訂的其中一個重要原則是不能影響原有人的權利，今次修法卻反其道而行，以後訂的規定剝奪“舊人”的輪候資格，於理不合。

對於當局所持“確保社會資源有效落實到有需要的居民身上”的理據，足以透過售價收回所有成本的經屋究竟佔用甚麼社會資源？財政資源政府沒有嗎？興建公共房屋的土地資源沒責任確保嗎？如果土地的如此緊缺，為何仍要拿地去拍賣？政府憑收入及資產作量尺就算公平？為何輪候多年仍未具能力購買私人樓宇，還不足以證明是有需要？狠心將這些舊人踢出局，是為無情。

對於涉及如此重大的施政轉向，當局有必要向社會清晰交代。



阮玉笑 （議員助理）



注：稿件刊登之日，行政長官已明晰：對於現有的“舊人”，當局會依循“寬入嚴出”原則，循舊例對“舊人”不設收入限制。個人則認為，“寬入嚴出”應適用所有的輪候者，同樣不應對以後的新人設收入限制。

經屋法修訂政府無情將舊人踢出局

房屋屋昨日開記招，好清晰地講了現有經屋輪候者，即俗稱的“舊人”是須按新法設收入限制，當局所提的理據是“為使社會資源有效落實到有需要的居民身上，合理分配公共房屋。”

有關經屋申請家團成員或個人的每月總收入、資產淨值由行政長官批示作出，現時未知限額如何，當局只表示，有關限額的設定與住宅樓宇的平均成交價掛鈎，假若樓市上升，收入上限隨之放寬，若樓市下跌，收入上限亦會收縮。

政府上述修法取向，實在令人憤慨及無法接受。

行政長官及有關官員此前多次重申“舊人舊制、新人新制”，現在明顯地背棄承諾，是為失信；

任何政策、法例修訂的其中一個重要原則是不能影響原有人的權利，但今次修法卻反其道而行，以後訂的規定剝奪“舊人”的輪候資格，於理不合；

所提理據指確保社會資源有效落實到有需要的居民身上……社會資源？足以透過售價收回所有成本的經屋究竟佔用甚麼社會資源？財政資源政府沒有嗎？興建公共房屋的土地資源沒責任確保嗎？如果土地真的如此緊缺，為何仍要拿地去拍賣？……有需要的居民？政府憑收入及資產作量尺就算公平？為何輪候多年仍未具能力購買私人樓宇仍不足以證明是有需要？狠心將這些舊人踢出局，是為無情。

有關限額水平一日未揭盅，當中“舊人”都未知自己是否會被踢出局，能“食得安瞓得樂”嗎？官員大人們，有否將心比心？

未來有關限額會與住宅樓宇的平均成交價掛鈎，即隨時處於浮動水平，究竟有關限額是以申請還是上樓之時來甄核？怎樣的準則才算公平、讓社會可接受？不要忘記，家庭收入（工作收入）會有變化，到時面對收入多數千、卻從此無“上樓”機會的命運抉擇時，暫時不工作、找一份收入較低的工作，會否成為更主流的社會價值？對這些負面的影響，我們的政府又是否已作出充分的考量？

新經屋法案對現有輪候者設限 超收入及資產可能冇得繼續排隊

政府將向立法會提交的《經濟房屋的建造及出售制度》法律草案，對現行經屋制度作出多項修改。其中，經屋申請人由現時居澳滿五年的資格，提高到須年滿十八歲的澳門永久性居民；將經屋的禁售期由現時六年至十二年延長至十六年；設定申請人收入及資產限制，有關限額由行政長官批示作出；對申請人物業限制方面，由原來提出申請時在澳門沒有物業和土地，就提高到在申請前五年內申請人及家園成員及其配偶是不得有物業和土地。另外，法案亦規定，在法定年期後，持有人若出售經屋時，要將市場價與原得經屋售價的差額，按比例向房屋局作出繳付補價。


本人認同，新法案應對日後新申請人作出上述限制，但現時最大的問題是，已輪候的人士只獲豁免上述關於“家團的組成”以及“在提出申請前五年內不得擁有物業和土地”的規定，換言之，現有經屋輪候者亦受法案的收入和資產限制。之前政府曾透露，一人家庭收入上限為12,000元、二人或以上家庭收入上限則為23,700元；雖然特首曾表示會提高有關上限，但到底能提高幾多？新法案通過後，意味將有大批輪候者會被剔出輪候名單之外，這些輪候者排隊多年，現時私人樓市高企，叫他們點樣至可以“安居”呢？

都是關姐講得好：


佢話，以往澳門的私人樓宇市場，一直以來都是和公屋市場有一個任人選擇的機制，大家可以選擇的，因應經濟能力你可以入經屋、可以買私人樓宇，一向以來都相安無事，點解今日要限呢？今日是甚麼時候呀？以往幾十萬一層樓的時候，你沒去限的，你任得人可以選擇，今日三百幾萬一層樓的時候，你去限佢，政府點解要這樣做？這個時候你為甚麼要將這些人趕出去？

你要限的是限咗後來的人，將一些從未參與過這個制度的人的資格剝奪，這樣合理咩？

你不是以民為本，是以商為本呀；點解呀？“你乜o野都係企係商界的利益果度諗o野啫嘛，你驚佢地無生意做呀？”你要將一些人趕出去成為準買家，這個才是一個真正的問題呀。

所以你整個房屋政策，點解每次出招之後市場這麼大反應呢？我好相信我們政府不是這樣的想法，但是我們無考量政策的後果，作為一個政策，一個原有權利的取消，你必須好有理據。

你應該俾佢一個選擇吖嘛，其實以往都係一樣啦，佢有能力的話，你叫佢要經屋佢都唔要啦，你經屋又有限制、有面積有呎價（限制），佢如果有能力佢一定自己流動的，政府點解話私人樓宇市場你唔去干預，但是申請這些從權利上面的你又去干預呢？

全文可查閱：http://www.updmo.org/ArticlePages/ArticleListPage.aspx?type=QS&id=4f389ff9-46b2-4ad4-b29a-4c9cbf78605e&pageno=3

非強制性央積金有缺陷 促設期限過渡至強制公積金

澳門日報2011-01-02


工聯基層發展部副主任阮玉笑認為，當局計劃構建的非強制性中央公積金制度存先天性缺陷，有關保障難以有效覆蓋廣大僱員，促請當局設定過渡至強制性公積金的明確期限，並藉撥款資助的有利條件強化鼓勵參與的作用，以完善第二層的養老保障制度。

制度似為分錢撥款

阮玉笑指出，政府於2007年11月推出《社會保障和養老保障體系重整》諮詢方案，建議成立非強制中央公積金，並考慮到有關戶口需要較長的時間積累才可能達到預期的財務狀況，對已接近退休的居民而言，可能未有足夠時間去積累資金，故透過政府撥款資助（即已實施的中央儲蓄制度），以強化有關的養老保障功能。此法令人感覺政府在落實中央儲蓄制度時似乎只為“分錢”而撥款，根本未有藉此有利時機發揮鼓勵參與的作用，更未見有後續部署循序漸進籌建公積金制度。

應強化勞資方責任

阮玉笑認為，在現時中央公積金制度仍未落實構建前，就談論如何動用中央儲蓄戶口，以至公積金戶口應急則言之過早。以新加坡的強制性公積金制度為例，其保障內容開始亦完全局限於受保者的退休保障，後來隨著制度成熟才逐步擴展到住房、保健、保險等領域。與本澳計劃構建的中央公積金相比，新加坡政府並不承擔或盡可能不直接承擔社會保障責任，沒有向戶口直接撥款資助。是透過強化僱主與僱員的責任，實現穩定社會、增進國民健康的社會保障目標，經過幾十年的發展，其勞資雙方的供款比例已由各繳百分之五，提升至近年僱員百分之廿五、僱主一成多。但其公積金局會給予帳戶高於銀行的利息，以起鼓勵作用。相較之下，特區政府雖準備承擔有關的管理和運營責任，且有撥款資助，但在推動落實方面卻欠缺積極，而制度設計上更存先天性缺陷。

積極改善取態立場

阮玉笑稱，現正計劃構建的中央公積金會以非強制、引導為主的模式運作，即該基金並不強制合資格的人士必須參加，也不強制參加者必須供款。方案雖亦表明，政府會引導僱員僱主參加，並協助已成立的私人退休金加入，但卻對參與者無特別的鼓勵措施，在缺乏政府強有力的推動下，引導作用成疑。已實施的私人退休金計劃就是一個明證，十多年至今仍只有三成左右的私人機構僱員享有退休保障。若政府繼續對中央公積金制度的構建採取不積極、非強制的取態和立場，單純依賴政府向中央儲蓄戶口的撥款，有關制度最終連養老的基本功能亦未必能兼負，更遑論提供住房、保健或應急等其他支援。特區政府實應向外界清晰中央公積金的籌建時間表，切實開展有關工作，並及早設定過渡至強制性公積金的期限，從制度上確保本澳僱員可獲較為寬裕的養老保障。